(Un artículo de Ricardo Martí Fluxá en el suplemento
económico de El Mundo del 26 de mayo)
Es una gran noticia que el Gobierno de España y los
de algunas comunidades autónomas hayan puesto en marcha un plan para acelerar
la venta de inmuebles y solares con el fin de optimizar su uso e incrementar su
liquidez. Iniciativa positiva y que tiene sentido en una situación financiera como
la actual Pero, ¿es la única posible? Analicemos las necesidades y veamos un
ejemplo eficiente de gestión de patrimonio inmobiliario público, el austriaco.
El Estado español asume niveles de deuda pública
excesivamente altos al mismo tiempo que acomete drásticas medidas de ahorro
para cumplir sus compromisos con Europa y con los ciudadanos. Éstas últimas, en
el plano macroeconómico, han cumplido hasta el momento eficientemente con sus
objetivos, pero tras el impulso inicial, el ritmo de ahorro público comienza a desacelerarse.
Sería lógico pensar que si el Estado posee inmuebles
que cumplen las características requeridas por los inversores inicie un proceso
de venta. No obstante, no todos son vendibles, ni la venta es la opción
adecuada para todos, o así al menos lo consideró en su momento la administración
austriaca.
En 1992 el Gobierno de esta nación creó una compañía
para gestionar de manera centralizada el patrimonio inmobiliario público. La Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H,
conocida como BIG, provee espacio para diferentes usos: dependencias
ministeriales, escuelas, universidades, juzgados, prisiones, etcétera. BIG,
como propietaria de los inmuebles, se encarga de alquilarlos, gestionarlos,
mantenerlos y renovarlos, e incluso de planificar un proceso de venta que
maximice el valor cuando ya dejan de tener utilidad.
BIG es un modelo a imitar. ¿Por qué? ¿Cuál era el
objetivo inicial de esta compañía? Muy sencillo: mejorar la ratio
coste/eficiencia de los departamentos gubernamentales. Pero la idea subyacente
de esta modélica iniciativa es la recaudación generada por el Estado mediante
el cobro de rentas. Si se exige a los distintos organismos que paguen un
alquiler a precio de mercado por el espacio que ocupan, se verán obligados a
racionalizar la superficie ocupada.
Imaginen por un momento qué pasaría si España
pusiera en marcha una opción semejante. ¿Cuál sería la renta a precio de
mercado que pagarían los usuarios de los Nuevos Ministerios en el Paseo de la Castellana
de Madrid? ¿Las diferentes administraciones que ocupan el complejo
gubernamental continuarían usando todo el espacio o liberalizarían los muchos metros
que seguro están infrautilizados? La respuesta es clara. La puesta en marcha de
nuestra propia BIG permitirla una reorganización y racionalización del
patrimonio inmobiliario, y redundaría en ingresos para el Estado.
Aunque lo parezca, el modelo de BIG no nos es tan
ajeno. El Ejército del Aire español emite a cada uno de los ministerios las
facturas correspondientes por los viajes realizados por los miembros del
Gabinete en la flota destinada a transporte de autoridades. En otro ámbito de
actuación sin duda, pero con el mismo espíritu y fundamentos.
La iniciativa de venta de activos por parte del
Gobierno constituye un buen comienzo, pero es sólo un el primer paso que debe conducir
a la racionalización total y real del patrimonio inmobiliario público,
Consciente de lo complejo que podría ser una empresa de estas características,
quizá Madrid, como capital y ciudad en la que se concentran edificios de las tres
administraciones, sería un buen banco de pruebas y un primer paso para una
iniciativa a nivel estatal.
España debe inventariar todos y cada uno de los
inmuebles de propiedad pública y analizar sus usos. Tras esto, ha de llevar a
cabo un proceso de consultoría profesional que evalúe la condición en la que se
encuentra cada una de estas propiedades, su utilidad actual y la posible futura,
así como la normativa que condicionarla un cambio de uso. También debe estudiarse
la eficiencia de cada edificio, la conveniencia de tener las dependencias
distribuidas en varias localizaciones o agrupadas, la necesidad de que el
inmueble sea representativo o moderno y eficiente, el coste de mantenimiento, adaptación
y rehabilitación, etcétera.
Es imperativo que en una situación como la actual,
la Administración no se permita el lujo de tener edificios en propiedad
infrautilizados o vacíos mientras paga una renta por ocupar otros. El modelo
austriaco ha funcionado, y sin duda funcionaría en España. Seguramente, una
iniciativa de estas características implicaría a largo plazo la máxima
eficiencia posible para la gestión de los inmuebles de la administración pública,
redundando así en ventajas para los ciudadanos.
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